שיקולים בבחירת יזם לפרויקט תמ"א 38


בתאריך 14/4/2005, אישרה הממשלה את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), אשר נועדה לתמרץ בעלי דירות בבנין מגורים משותף להתקשר בעסקת חליפין עם יזם/קבלן שעיקרה הקניית זכויות הבנייה על גג המבנה כך שתתאפשר בנייה של דירות חדשות על שטח הגג כנגד חיזוק יסודות המבנה לפי תקן רעידות אדמה 413 שנכנס לתוקף בשנת 1975. התוכנית מיועדת לבנייני מגורים העומדים בשני תנאי סף עיקריים: התנאי הראשון, הבניין נבנה עפ"י היתר בנייה שהוצא לפני ה – 1/1/1980. התנאי השני, כי נקבע על ידי מהנדס מוסמך שהבניין המיועד אינו בנוי על פי תקן ישראלי 413.

נכון להיום, התוכנית מאפשרת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר את ביצוע הפעולות הבאות במבנים הזכאים לזכויות בנייה מכוח התמ"א, וזאת ללא כל עלות מצד בעלי הדירות:

-   חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד בשטח של 12 מ"ר ברוטו.

-   הוספת מרפסות שמש עד לשטח של 13 מ"ר ברוטו.

-   הוספת מעלית נוסעים.

-   הוספה של מקומות חנייה (מיועד ליחידות החדשות).   

-   שיפוץ לובי הבניין וחדר המדרגות.

-   שיפוץ חזות הבניין.

-   חידוש ו/או הקמת גינה לבניין.

-   החלפת תשתיות הבניין (חשמל, אינסטלציה, מים, גז).

עולם כמנהגו נוהג, ובסמוך לאישור התמ"א ע"י הממשלה, צצו להם כפטריות אחר הגשם יזמים/קבלנים אשר פועלים נמרצות לשכנע בעלי דירות להתקשר עמם בפרויקט כאמור. בבואם של בעלי דירות להתקשר עם יזם/קבלן במסגרת פרויקט תמ"א 38, יש לבחון את ההתקשרות לביצוע הפרויקט עפ"י מספר פרמטרים שיפורטו להלן:

איפיון היזם/קבלן

 

לאחרונה, קיימת תופעה נרחבת של "קבלני נייר" המציגים את עצמם כיזמים אשר מבצעים פרויקטים במסגרת תמ"א 38. יש לבדוק תחילה האם איש הקשר הינו היזם עצמו או שמא המדובר על מתווך אשר דואג להחתים את בעלי הדירות ולאחר מכן פונה ליזם רציני "ומוכר" לו תמורת עמלה כזו או אחרת, את הסכמת הדיירים להתקשר בפרויקט. יודגש, כי גם במידה ואיש הקשר הינו היזם עצמו יש לבדוק האם אותו יזם הינו גם הקבלן המבצע או לחילופין האם היזם פועל בשיטת "מכרז קבלנים"  שמגישים את הצעותיהם למתן שירותי בנייה.

ניסיון היזם/קבלן

ניסיון היזם בהוצאתם לפועל של פרויקטים במסגרת תמ"א 38, הינו שיקול מכריע בעת בחירת הדיירים בשירותיו המקצועיים. יובהר, כי קיימים לא מעט יזמים בשוק הנוטים "להתהדר בנוצות שלא להם" ומייחסים לעצמם פרויקטים כאלה או אחרים "שכביכול" בוצעו על ידם. חשוב מאוד, לבקש מהיזם שיציג את הפרויקטים שביצע בפועל וכן לערוך בדיקה משלימה מול דיירי הפרויקטים שהוצגו, כי  אכן אותו יזם הוא זה שעומד מאחוריהם.

איתנותו הכלכלית של היזם

 

כיום, קיימות מספר אפשרויות לצורך בדיקה כלכלית לגופים ו/או חברות ו/או מיזמים עסקיים. לא למותר לציין, כי ניתן להסתייע כבר בשלב זה באנשי מקצוע שתחום עיסוקם הינו בדיקות כלכליות לכל מטרה. היות, והמדובר בפרויקט יזמי שטומן בחובו את הפיכת בניין המגורים לאתר בנייה לצורך ביצוע עבודות החיזוק והשדרוג, יש לוודא, כי היזם הינו בעל המשאבים הכלכליים המתאימים לביצוע פרויקט כאמור. בדיקה כלכלית בהחלט יכולה לצמצם את הסיכון לפשיטת רגל של היזם/הקבלן במהלך ביצוע עבודות החיזוק.

יובהר, כי האמור לעיל מהווה רשימת קריטריונים חלקית בלבד לצורך בחירת היזם שעמו בעלי הדירות מעוניינים להתקדם. בשלב הטרום חוזי וטרם חתימת ההסכם ישנם מספר תנאים ו/או פרמטרים שיש לוודא שיכללו במסגרת הנוסח הסופי של הסכם ההתקשרות כגון: ערבויות מיסים, פוליסות ביטוח, מפרט טכני, תנאי מתלה לעניין היתר הבנייה, מועד תחילת הבנייה, משך הבנייה, מועד סיום הבנייה, התניות לגבי כניסה לדירות לצורך ביצוע עבודות, תיקון צו רישום הבית המשותף. לצורך כך, על הדיירים לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן הבקיא בפרטי התמ"א ובעל ניסיון בניהול מו"מ משפטי היות והמדובר בעניין רגיש ובעל השלכות משמעותיות לגבי כל דייר ודייר.

  המידע המובא לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע ראשוני וכללי. בכל מקרה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני  ויסודי.
  כל המסתמך על מידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. משרדנו לא יישא בכל אחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה מהסתמכות
  על הדברים המובאים לעיל. אין באמור לעיל כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח מכל סוג שהוא.