ליווי עסקאות מקרקעין


במרוצת השנים תחום המקרקעין בישראל עלה מדרגה וכיום ניתן לראות בשוק הנדל"ן עסקאות מגוונות ובעלות אופי משפטי שונה, שמטבען דורשות מאנשי המקצוע הנוגעים בדבר, מומחיות ומקצועיות חסרת פשרות. כפועל יוצא, תפקידו של עורך הדין בעסקאות מקרקעין מצריך בימינו יותר מבעבר - מיומנות, יסודיות, מקצועיות ואחריות, וזאת נוכח השינויים שחלו במגוון העסקאות וכן בהחמרת הדרישות והתנאים מצד הגופים הפיננסים לקבלת מימון בנקאי. ככלל, עסקאות המקרקעין טומנות בחובן הוצאות כספיות גדולות אשר הינן יחסיות ומשתנות מעסקה כזו או אחרת בהתאם להיקף העסקה, סיווג העסקה והליך ביצועה. כיום, לאור השינויים והתהפוכות שעובר שוק הנדל"ן חשוב לוודא, כי עורך הדין המייצג הינו בעל מומחיות בליווי עסקאות מקרקעין מכל קשת העסקאות המוכרות כיום בשוק הנדל"ן והינו עוסק בתחום בדרך קבע וכן, כי הליווי שניתן במסגרת העסקה חל משלב הבדיקות הראשוניות ועד לרישום הזכויות ע"ש הרוכש בלשכת רישום המקרקעין ו/או בכל גוף אחר המוסמך לנהל רישומי עסקאות והעברת זכויות.  


1.  בדיקות ראשוניות לפני חתימת הסכם:

הבדיקות הראשוניות עובר לחתימת ההסכם המבוצעות ע"י עורך הדין המייצג, הינו נושא בעל חשיבות מכרעת בכל הקשור למהלכה התקין של עסקת מקרקעין. חתימה על הסכם מקרקעין יכולה להתבצע רק לאחר שעורך הדין בדק ומצא לנכון, כי הנכס נשוא העסקה העומדת על הפרק, הינו בעל עבירות בלשכת רישום המקרקעין ו/או בכל גוף אחר המוסמך לנהל רישומים או העברת זכויות וכן, כי לא קיימים לגבי הנכס הערות ו/או צווים כגון: צווי עיקול ו/או שעבודים ו/או צווים מנהליים או משפטיים ו/או היטלים ו/או מיסים אשר יתבקשו ע"י הרשויות המקומיות או משרדי הממשלה השונים. יובהר, כי ניתן להוציא לפועל עסקת מקרקעין חרף קיומן של ההערות ו/או הצווים האמורים לעיל, אך זאת בכפוף לעדכון הלקוח על קיומן והבהרת ההשלכות המשפטיות הנובעות מהן, וכן הערכות שונה בכל הקשור לניסוח הסכם המכר לרבות יצירת מנגנוני ביטחון לשחרור כספי התמורה. על עורך הדין המייצג מוטלת האחריות לביצוע שלל בדיקות בנושאים שונים אך קשורים זה בזה ולעסקה.

א.  בדיקות רישום הנכס:  

 הבדיקה הראשונית והבסיסית ביותר טרם חתימת ההסכם הינה בדיקת רישום הנכס. נכס מקרקעין יכול שיהיה רשום בלשכת רישום המקרקעין או בכל גוף אחר המוסמך לנהל רישומי עסקאות והעברת זכויות כגון: חברות משכנות ומנהל מקרקעי ישראל. נכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין הינם נכסים שלגביהם ישנו רישום מוסדר ובעל תוקף משפטי מחייב וע"י בחינת נסח הטאבו שהינו מסמך המשקף את מצבו הרישומי והמשפטי של הנכס ניתן ללמוד על מצבו המשפטי של הנכס (רישום זכויות המוכר הנכס, מהות הזכות, משכנתאות ו/או שעבודים אחרים, הערות אזהרה, צווים מנהליים או משפטיים וכו'). ישנם נכסים, שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, על כן רישומם והליך העברת הזכויות בהם מתבצע בחברות משכנות או במנהל מקרקעי ישראל. לגבי נכסים אלו, ניתן לקבל מהגופים המוסמכים אישור זכויות המהווה תחליף לנסח הטאבו. עסקאות בנכסים מסוג זה, דורשות הקפדה יתרה בכל הנוגע לבדיקת רישום הזכויות או השעבודים הקיימים לגבי הנכס. במקרה כאמור,יש לבצע בדיקה משלימה ברשם המשכונות.

ב.  בדיקות ברשויות המס:  

מרבית עסקאות המקרקעין הנוגעות למכירת דירות מגורים, המבוצעות בישראל, הינן עסקאות פטורות ממס שבח. אחד השיקולים המרכזיים העומדים לנגד עיניו של המוכר הסביר, הינם שיקולי כדאיות המס בעת מכירת הדירה ברווח. חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג – 1963, מפרט שורה ארוכה של תנאים לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים. טרם החתימה על הסכם המכר, חשוב להתייעץ  עם עורך דין המתמחה בתחום מיסוי המקרקעין וזאת בכדי לקבל תמונה ברורה לגבי מסלול הפטור הכדאי ביותר לגבי העסקה ו/או לחילופין במקרה ובו אין שבח בגין העסקה, לבחור במסלול מכירה ללא פטור וזאת, על מנת לשמור את הפטור לעסקה עתידית החייבת במס שבח. יודגש, כי ביצוע בדיקות במשרדי מיסוי המקרקעין ותכנון מס נכון הינם אספקטים חשובים בעסקת מקרקעין ובעלי השלכות כספיות הרות גורל ללקוח. עניין נוסף, הינו נושא מס הרכישה המשולם ע"י הקונה בעת דיווח העסקה לרשויות המס. כיום, ניתן פטור בגובה של 907,700 ש"ח ממס רכישה וזאת בתנאי, שהקונה אינו בעלים של דירת מגורים אחרת. לעיתים, הורים שרוכשים דירה נוספת, רושמים את הדירה על שם אחד הילדים במטרה להימנע מתשלום מס רכישה בגין דירה נוספת, וזאת מבלי לקחת בחשבון מגבלות שעלולות להיווצר בעתיד (סיווג העסקה כעסקת מתנה).

ג.  בדיקות ברשויות המקומיות:

בנוסף לבדיקות המבוצעות בלשכת רישום המקרקעין ו/או בגופי הרישום האחרים, קיימת חשיבות מדרגה ראשונה לבדוק את מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס במחלקת המידע של הרשות המקומית. ישנם מצבים שבהם קיים צו הריסה לגבי נכס מסוים מצד הרשות המקומית, אך בדרך לא דרך הדבר לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, ולפיכך לא היה ניתן לגלות דבר אודותיו ע"י הוצאת נסח הטאבו. ישנם מקרים אחרים, שבהם קיימת אי התאמה בין היתר הבניה שניתן לנכס לבין מצבו של הנכס בפועל לבין מצבו הרישומי בלשכת רישום המקרקעין. לא למותר לציין, שקיימת כמות לא מבוטלת של נכסים, שמצבם בפועל אינו עולה בקנה אחד עם האמור בהיתר הבנייה והמפורט בנסח הרישום (הרחבות, הוספת פרגולות, ממ"דים – ללא היתר בניה כדין). על כן, בדיקת ההתאמה חיונית לצורך מניעת צווי הריסה ו/או הליכים משפטיים אחרים. פן נוסף וחשוב הוא נושא היטל ההשבחה החל בעת מכירת נכס מקרקעין. בהתאם למפורט בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, היטל השבחה בעת מכירת דירת מגורים חל על המוכר. בדיקת נושא היטל השבחה במועד יכולה לחסוך עוגמת נפש רבה למוכר שיידרש לשלם סכום נכבד לרשויות המקומיות בכדי לקבל את אישור העירייה לרישום בפנקסי המקרקעין.

ד.  בדיקת המימון הבנקאי:

טרם חתימת ההסכם ועל מנת למנוע מצב של הפרת חוזה בשלב מאוחר יותר, במידה וידוע מראש, כי קיים  צורך במימון בנקאי לצורך ביצוע העסקה, על עורך הדין המייצג להפנות את הלקוח לאחד או יותר מהבנקים המסחריים ו/או גופים מלווים אחרים בכדי לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא או מימון בנקאי אחר. על אף העובדה, שדרכי מימון העסקה אינם נחלתו של עורך הדין והחובה לדאוג לאמצעים הכלכליים למימון העסקה מוטלת על הלקוח ראוי, כי עורך הדין המייצג, מתוך ידיעה שאי קבלת המימון לאחר חתימת ההסכם מעמידה את הלקוח במצב של הפרת חוזה על כל המשתמע מכך, ידריך וילווה את לקוחותיו גם בנושא זה. ישנן עסקאות מסוימות, אשר מעצם מורכבותן, דורשות את טיפולו הצמוד של עורך הדין מול הבנק המלווה ובדיקת התנאים והמועדים לשחרור כספי המשכנתא. יש לוודא, כי עורך הדין המייצג, הינו בעל ניסיון ובקיא בנושא ניהול מו"מ מול בנקים מסחריים לצורך קבלת מימון בנקאי בעסקאות מקרקעין.

2.  רישום הערת אזהרה/משכון:

לאחר חתימת הסכם המכר, לצורך הבטחת זכויותיו של הלקוח, עורך הדין המייצג דואג לרשום לאלתר וללא כל דיחוי הערת אזהרה או משכון בהתאם לסוג העסקה. רישום הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין, בא למנוע מצב של עסקאות נוגדות שבו המוכר חותם על עסקה עם צד א' ולמחרת היום חותם על עסקה נוספת לגבי אותו נכס עם צד ב'. הערת האזהרה, מהווה תמרור עצור כלפי כולי עלמא ומתריעה, כי בוצעה עסקת מכר לגבי הנכס המבוקש והלכה למעשה, לשכת רישום המקרקעין לא תרשום הערת אחרת הנוגדת ו/או סותרת את רישום הערת האזהרה כאמור. לגבי נכסים הרשומים בחברות משכנות ו/או במינהל הפרקטיקה מעט שונה. במקום הערת אזהרה נרשם משכון ברשם המשכונות המהווה תחליף לרישום הערת האזהרה ולמעשה בעת רישומו המוכר ממשכן את זכויותיו החוזיות בנכס לטובת הקונה.

3.  העברת זכויות:

בתום העסקה ולאחר ששולמה מלוא התמורה מגיע שלב העברת הזכויות. בנכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין העברת הזכויות מתבצעת לרוב בסמוך לגמר העסקה ובכפוף לכך שכל מסמכי ההעברה מצויים ביד עורך הדין האמון על העברת הזכויות. לעיתים, קיים עיכוב בקבלת אישורי המס ממשרדי מיסוי המקרקעין ו/או בנוסף עיכוב בקבלת אישור העירייה לרישום בפנקסי המקרקעין. על עורך הדין המייצג, מוטלת האחריות והחובה לטפל בהוצאת האישורים האמורים תוך עבודה שוטפת מול הרשויות הרלבנטיות. בנוגע לנכסים בחברות משכנות, העברת הזכויות הינה מעט מורכבת יותר בשל הצורך לאגד מסמכים נוספים מלבד אלה הנדרשים מלשכת רישום המקרקעין וכן נוכח העובדה שלעיתים העברת הזכויות כרוכה באישורים מחברות ניהול למיניהן ו/או גורמים אחרים. כמו כן, במרבית המקרים יש צורך לבצע העברת זכויות כפולה: העברה ראשונה במנהל מקרקעי ישראל והעברה נוספת בחברה המשכנת וזאת לנוכח שיטת רישום הנכסים מסוג זה.

4.   סוף דבר:

לרוב האוכלוסייה הקיימת בישראל, רכישת דירה מהווה את העסקה הגדולה ביותר המתבצעת במהלך חייהם, שבה הם משקיעים את מרבית ו/או את כל חסכונותיהם בכדי להגשים את החלום ולהיות בעלים של נכס מקרקעין. משכך הם פני הדברים, קיימת חשיבות עליונה בכל הקשור לתכנון מבנה העסקה, הקפדה על כל השלבים והבדיקות המקדמיות וכן בחירת עורך הדין המייצג. הצלחתה או כישלונה של עסקת מקרקעין, תלויה בהבנה ובהפנמה, כי ההערכות נכונה וביצוע השלבים המקדימים הינם אספקטים חיוניים בכל הקשור למהלכה התקין של עסקת מקרקעין, ועל הרוכש או המוכר הפוטנציאלי להיות מודע לכך לצורך בחינת הדברים ברגע האמת.

  המידע המובא לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע ראשוני וכללי. בכל מקרה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני  ויסודי.
  כל המסתמך על מידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. משרדנו לא יישא בכל אחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה מהסתמכות
  על הדברים המובאים לעיל. אין באמור לעיל כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח מכל סוג שהוא.