הרפורמה החדשה בחוק מיסוי מקרקעין - הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה


בתאריך 16/2/2011, אישרה הממשלה את הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011, שמטרתו עידוד מכירת דירות מגורים שנרכשו בשנים האחרונות ע"י משקיעים אשר גרמו לקיטון משמעותי בהיצע הדירות עבור הזוגות הצעירים. יעד נוסף שהוגדר במסגרת הרפורמה החדשה הינו הקטנת הכדאיות ברכישת דירות להשקעה ע"י אותם משקיעים הנ"ל.

במסגרת הרפורמה נקבעו מספר הוראות לעניין מס שבח ומס רכישה שתוקפן הינו עד לתאריך 31/12/12, כמפורט להלן:

מס רכישה על דירה יחידה

הפטור המלא מתשלום מס רכישה על דירת מגורים יחידה הועלה לגובה של 1.35 מיליון ש"ח. המדובר על הנחה של 7,373 ש"ח במס רכישה לעומת הפטור הקודם וזאת מאחר שבעבר הפטור היה עד לסכום של 1,139,320 ש"ח ואילו על הסכום שמעבר היה נדרש הרוכש לשלם מס רכישה בגובה של 3.5%. בגין רכישת דירת מגורים ברמת מחירים שבין 1.35 מיליון ש"ח ועד 1,610,210 מיליון ש"ח ישולם מס רכישה בגובה של 3.5% עבור הסכום שמעל 1.35 מיליון ש"ח. בגין רכישת דירת מגורים שערכה מעל 1,610,210 מיליון ש"ח ישולם מס רכישה בגובה של 5% עבור הסכום שמעל 1,610,210 מיליון ש"ח. הפטור יינתן לעסקאות החל מיום 21/2/2011 ועד לתאריך 31/12/2012.

דוגמא: עבור דירת מגורים יחידה בשווי 1.8 מיליון ש"ח ישולם מס רכישה כדלקמן:

שווי לצורך

מס רכישה

שיעור המס

סכום המס

1,350,000

        0%

      0 ש"ח

260,210 

     3.5%

   9,107 ש"ח

189,790

       5%

   9,489 ש"ח

סה"כ 



1,800,000


18,596 ש"ח

מס רכישה על דירה נוספת

כמבואר לעיל, במסגרת הרפורמה החדשה הוגדל הסכום לתשלום בגין מס רכישה עבור דירות נוספות שנרכשות כדירות להשקעה. בגין רכישת דירת מגורים שעלותה הכוללת הינה עד מיליון ש"ח ישולם מס רכישה בגובה של 5%. בגין רכישת דירת מגורים שעלותה הכוללת הינה בין 1-3 מיליון ש"ח ישולם מס רכישה בגובה של 6% על חלק השווי שמעל מיליון ש"ח ועד 3 מיליון ש"ח. בגין רכישת דירת מגורים שעלותה הכוללת הינה מעל ל – 3 מיליון ש"ח ישולם מס רכישה בגובה של 7% על השווי שמעל 3 מיליון ש"ח ועד לגובה מחיר הדירה. העלאת המס תחול על עסקאות מתאריך 21/2/2011.

דוגמא: עבור דירת מגורים נוספת בשווי 4 מיליון ש"ח ישולם מס רכישה כדלקמן:

שווי לצורך

מס רכישה

שיעור המס

סכום המס

1,000,000

        5%

   50,000 ש"ח

2,000,000

        6%

 120,000 ש"ח

1,000,000

       7%

  70,000  ש"ח

סה"כ 



4,000,000


240,000 ש"ח

פטור נוסף ממס שבח במכירת דירת מגורים

 

כידוע, טרם הרפורמה החדשה ובהתאם להוראת סעיף 49 (ב) 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן היה למכור דירת מגורים אחת בפטור מלא ממס שבח אחת ל - 4 שנים. כיום, החוק מאפשר למכור עד לתאריך 31/12/12 שתי דירות מגורים בפטור מלא ממס שבח ובתנאי שמחיר כל דירה לא יעלה על סך של 2.2 מיליון ש"ח. הוראה זו חלה באופן רטרואקטיבי החל מתאריך 1.1.11.

תשלום מס שבח מופחת  בגובה של 20% בגין מכירת מגרשים לבנייה רוויה

 

הפחתת גובה המיסוי על קרקעות שייעודן הינו למטרת בנייה רוויה בא לעודד את מכירת הקרקעות ע"י מחזיקים פרטיים לקבלנים לצורך הגדלת ההיצע של דירות חדשות בשוק.

ודוק: הקלת המס חלה על מגרשים המיועדים לבנייה רוויה בלבד ואינה תקפה לגבי מגרשים המיועדים לבניית צמודי קרקע.

התנאי לקבלת ההקלה במס הינו השלמת בנייתן של לפחות 8 יחידות דיור או לחילופין סיום של 80% מהדירות המיועדות למגורים (בהתאם למספר יחידות המגורים שאושרו לבנייה) תוך 36 חודשים ממועד מכירת המגרש ליזם/קבלן. יובהר, כי השלמת הבנייה כוללת קבלת טופס 4 כדין. מוכר המגרש יוכל לבחור באחת מתוך שתי חלופות אפשריות בכל הקשור לתשלום המס:

א.)     תשלום מס שבח מלא בהתאם למועד רכישת המגרש (חישוב מס שבח ליניארי) ולאחר השלמת בניית היחידות, קבלת זיכוי בגובה הפחתת המס.

ב.)     תשלום מס שבח מופחת בגובה של 20%, בכפוף להגשת ערבות בנקאית בגובה הפרש המס שהיה נגבה טרם הפחתת המס.

הערה: במקרים בהם נמכרות זכויות "במושעא" במגרש לבנייה רוויה בין שני אנשים פרטיים, יש להיזהר מכל התחייבות בנוגע לקבלת ההפחתה במס שבח למוכר, היות ולרוכש אין שום אפשרות להתחייב לבניית יחידות המגורים מכח היותו רק אחד מתוך מספר בעלי זכויות במגרש. הפחתת מס השבח על מכירת קרקעות  תחול מתאריך 15/11/10 ועד לסוף שנת 2011.

 

  המידע המובא לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע ראשוני וכללי. בכל מקרה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני  ויסודי.
  כל המסתמך על מידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. משרדנו לא יישא בכל אחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה מהסתמכות
  על הדברים המובאים לעיל. אין באמור לעיל כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח מכל סוג שהוא.